9月22日，2026中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨第十六届房地产品牌发展高峰论坛上，中信建投证券所长助理、周期组组长、房地产建筑及REITs行业首席分析师竺劲给当下楼市定了一个调：
"弱复苏、强分化"。一线城市成交量率先止跌，北上广深二手房价格均已上涨，其中上海最稳健。
竺劲描述的上海楼市，由三组细节拼成：新房与二手房同步去库存，销供比大于1，租金止跌回升。他还提到一个值得注意的形态——"K型复苏"：低价段房源涨幅最大，并从4、5月起向高总价段蔓延。基于这些，他的判断是：上海已止跌回稳，深圳、北京、广州大概率渐次跟上。
判断有了，细颗粒度数据还没跟上
这组判断听着提气，但成色需要拆开看。所谓销供比大于1，是当月成交面积与供应面积的比值，它能说明短期去化速度，却建立在供应收缩之上——分母变小，比值自然好看，它衡量的是"去库存"而非"需求扩张"。低价段与高总价段各自的环比涨幅、各价位段库存去化周期分别多少个月，发布会现场的公开信息均未给出具体数值，这一判断的成色尚待独立验证。
口径问题同样存在。"北上广深二手房价格均上涨"一句，是环比还是同比，是机构监测口径还是网签口径，是否剔除了季节性波动与网签滞后，素材均未展开。不同城市、不同机构之间的楼市数据口径本就不一致，直接并列容易误导，本文的分析主要基于发布会单一口径，尚未获得交叉验证。另外，竺劲的判断属券商研究观点，而非监管或统计部门口径；研究机构对成交回暖的判断，与券商自身经纪、研究业务受益于楼市活跃度提升之间存在利益关联，这一点在引用时需要自行打折。中信建投自身的财务细节亦有待补充。
"828"政策之后，丁祖昱把时间表拉长到2028年
同一场合，普睿数智董事长丁祖昱给出了另一个维度的判断。"828"政策之后，现房销售与项目导向融资将重塑品牌竞争的底层逻辑，品牌竞争回归产品与服务本质。他预判，经过两年左右的深度调整与出清，2028年下半年房地产行业将迈入"健康、稳定、高质量发展"的全新阶段。
这个时间表值得存疑的地方在于：头部房企的现房销售占比目前是多少、项目导向融资实际落地了多大规模、较2025年同期有无实质性变化，素材中均无数值支撑。所谓"两年出清"是预判而非共识——出清多少家、按什么标准出清、剩余房企靠什么维持现金流，这些问题不回答，"新阶段"就是一个无法证伪的远期承诺。
接下来看什么
判断竺劲的排序是否成立，接下来有两个可验证的节点。其一，2026年四季度国家统计局70个大中城市住宅价格指数中，深圳、北京、广州二手房价格能否复制上海的环比上涨——若四季度三地仍为环比下跌，"渐次跟上"的判断即被证伪。其二，上海销供比能否持续站稳1以上、低价段涨幅向高总价段蔓延的趋势能否延续；若蔓延在四季度中断，所谓"K型复苏"就只剩低价段单腿支撑。丁祖昱的2028年预言则太远，先看他口中的现房销售与项目融资在2026年、2027年房企年报中的实际占比变化，再决定是否采信。
- 2026中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨第十六届房地产品牌发展高峰论坛现场发言（2026年9月22日，据公开报道）
- 中信建投证券房地产建筑及REITs行业研究观点（据公开报道）
- 普睿数智董事长丁祖昱公开发言（据公开报道）
