界面新闻记者 |
近日，上海土地市场诞生全国总价地王，中海地产、招商蛇口、徐汇城投与中旅投资组成的联合体成功摘得徐汇区东安城市更新项目，成交总价高达439.5亿元，刷新国内涉宅用地交易纪录。
9月5日晚间，界面新闻从上海联合产权交易所获悉，由四家企业联合成立的开发主体已完成股权交割，正式获得徐汇区C030301单元两幅核心地块开发权。此次交易涉及上海新东安企业发展有限公司与上海新百安经济发展有限公司90%股权，交易总价154.78亿元。
该城市更新项目包含127b-24、125-31两幅地块，总出让金额创下全国涉宅用地历史新高。其中125-31地块为商住综合用地，成交总价341.35亿元，规划建筑面积达45.5万平方米；127b-24地块为纯住宅用地，总价98.18亿元，规划建设高端居住社区。
据接近交易的业内人士透露，两幅地块将分别由中海地产与招商蛇口主导开发建设，双方将发挥各自在高端住宅开发领域的经验优势。
根据中海地产公告披露，本次股权交易中，联合体各方出资结构明确：中海地产以81.53亿元获得125-31地块50.5%权益及127b-24地块30.5%权益；招商蛇口出资65.52亿元持有125-31地块35%权益与127b-24地块55%权益；中旅投资以7.74亿元获取两地块各4.5%权益；徐汇城投保留10%股权继续参与开发。
作为深耕上海的头部房企，中海与招商蛇口此次拿地被业内视为战略延续。两家企业在徐汇滨江区域已布局多个标杆项目，此次加码将进一步巩固其在核心城区的市场份额，彰显对上海高端住宅市场的长期信心。
徐汇城投的持续参与体现了地方国企的责任担当，作为区域开发主体，其将在城市更新规划实施、产业导入及民生配套建设中发挥主导作用。
相比之下，中旅投资的入局引发行业广泛关注。这家近年快速崛起的央企开发商，此次以4.5%的权益比例参与全国总价地王项目，打破了市场对其发展路径的常规认知。
在中海、招商蛇口等行业巨头主导的百亿级项目中，中旅投资的资金投入规模相对有限，但此次合作标志着其正式跻身上海核心区域开发阵营。有资深地产分析师指出："中旅投资近两年加速土地市场布局，此次参股徐汇地王项目，更多体现的是战略卡位意图。"
房地产新“搅局者”
在行业深度调整期，多数房企采取收缩策略，中旅投资却逆势扩张，成为2023年以来房地产市场最受关注的新势力。
作为中国旅游集团核心业务板块，中旅投资成立于2011年，是国务院国资委确定的16家以房地产开发为主业的央企下属企业。但其真正规模化进军住宅开发领域，始于2023年的战略转型。
2023年起，中旅投资启动全国化布局，通过大规模人才引进和土地储备扩张，迅速提升行业影响力。据界面新闻不完全统计，该公司已在全国范围内获取超过15宗优质地块。
人才架构升级成为战略转型的关键支撑。2023年8月，原龙湖集团副总裁胡若翔加盟中旅投资担任总经理，随后多位龙湖系高管相继加入，包括前深港公司总经理孙保锋、前碧桂园北京区域总经理李辉等，形成专业的管理团队。
胡若翔在龙湖任职期间表现亮眼，曾带领厦门公司创下年度销售冠军，分管集团营销体系时推动多项创新举措。其行业经验为中旅投资的产品打造与市场拓展提供了重要支持。
孙保锋现任中旅投资广州公司总经理，拥有9年龙湖城市总管理经验；李辉则担任中旅投资副总经理兼华东公司总经理，具备多房企区域操盘经历。高管团队的专业化配置，为中旅投资的快速发展奠定基础。
在土地市场的积极表现，推动中旅投资行业排名大幅跃升。中指研究院数据显示，2023年该公司销售排名尚在144位，2025年8月已以111亿元销售额跻身行业50强，拿地金额排名升至35位，成为名副其实的行业"黑马"。
地产业务的爆发式增长，使其在中国旅游集团中的战略地位显著提升。财务数据显示，中旅投资营收占集团比重从2023年中期的0.76%，飙升至2025年中期的15.23%，成为仅次于中旅免税的第二大业务板块。
2025年上半年，中旅投资实现收入63.94亿元，同比增长26.04%，增速位列中国旅游集团各业务板块首位。随着总部迁址三亚，这家央企开发商正构建"立足海南、辐射全国"的战略格局。
入局全国总价“地王”
参与上海徐汇东安项目，是中旅投资深化核心城市布局的重要举措。尽管仅持有4.5%权益，但其通过与头部房企合作，成功切入上海顶级豪宅市场，为品牌升级创造契机。
同策研究院联席院长宋红卫分析："中旅投资正借助'地产+文旅'的差异化优势拓展城市更新业务。上海徐汇项目包含大量商业业态，恰好契合其在特色商业运营方面的资源优势。"
据规划方案，125-31地块包含大规模商业、办公及研发配套，中旅投资可能在文旅商业部分承担重要角色。上海中原地产分析师卢文曦指出："该地块商业占比高，中旅投资有望引入特色文旅商业IP，与周边项目形成差异化竞争。"
卢文曦认为，中旅投资的逆势扩张反映了央企在行业调整期的战略机遇把握："在多数房企收缩之际，中旅投资通过精准布局核心城市，抢占优质土地资源，为长期发展奠定基础。"
从地块价值看，徐汇东安项目具备成为标杆项目的先天优势。127b-24地块成交楼面价达12.413万元/平方米，周边豪宅项目持续热销。今年3月开盘的能建·西岸誉均价14.3万元/平方米，312套房源当日售罄；绿城潮鸣东方以19.5万元/平方米均价推出120套房源，同样实现"日光"。
该项目与2020年成交的310.5亿元"西岸金融城"项目相邻，两大综合体将共同构建徐汇滨江超230万平方米的城市开发集群，推动区域价值进一步提升。
中旅投资2025年采取"精准投资"策略，重点布局国家级战略城市群。除上海外，其在成都、三亚等核心城市的项目均取得良好市场反响。作为唯一将总部设在三亚的央企房企，其正依托海南自贸港政策优势，打造"地产+文旅"特色发展模式。
随着行业进入高质量发展阶段，中旅投资面临项目运营与交付能力的双重考验。市场分析认为，后续项目的产品力呈现、工程质量管控及客户服务水平，将成为检验其可持续发展能力的关键指标。