界面新闻记者 |
随着中国物流地产市场从高速扩张期进入理性发展阶段，行业正面临供应高峰后的结构性调整。在此背景下，头部企业纷纷将目光转向城市更新领域，通过存量资产改造实现提质增效，普洛斯上海新西北物流园一期项目的正式运营成为这一趋势的典型案例。
9月8日，普洛斯宣布其首个规模化自建自运营更新项目——上海新西北物流园一期正式投入使用。普洛斯资产中国区总裁赵明琪在开园仪式上表示，该项目通过绿色化、智慧化、人性化的设施升级，重新定义了现代物流仓储的建设标准，为城市更新背景下的物流基础设施改造提供了范本。
实地探访发现，园区集成多项创新技术：分布式光伏系统满足园区30%的电力需求，冷库专用充电桩实现新能源配送车辆快速补能，智能仓储管理系统将货物周转效率提升40%。这些绿色低碳与智能化改造措施，使园区成为上海市低碳示范物流园区。
该项目采用"零增地改扩建"模式，在原有工业用地上通过容积率提升和空间重构，净增建筑面积9.8万平方米，土地利用率提高120%。这种存量改造模式已被纳入上海市城市更新优秀案例汇编，为同类项目提供政策合规范本。
据项目方披露，位于普陀区桃浦镇的新西北物流园一期在试运营阶段已实现92%出租率，吸引ALDI奥乐齐区域配送中心、ASC圣皮尔精品酒业温控仓库等高端客户入驻，租金水平较周边传统仓储设施高出25%。
普洛斯资产中国区副总裁、大上海区域总经理范皓在接受采访时指出，当前一线城市仓储市场面临核心矛盾：优质区位存量资产与现代供应链需求脱节。"城市消费升级催生了对高标仓的迫切需求，特别是在生鲜冷链、医药流通等细分领域，现有设施的温湿度控制、物流自动化水平普遍不足。"
范皓透露，普洛斯已制定上海区域物流资产更新计划，除新西北项目外，将在虹桥枢纽、临港新片区等6个战略节点推进存量园区改造。"我们正在建立物流资产更新评估体系，从区位价值、设施标准、绿色指标等维度筛选改造标的。"
据其介绍，新西北物流园二期更新方案已获普陀区政府批复，容积率将从现有1.5提升至2.8，继续采用"零增地"模式。二期将重点建设多温区智慧冷链中心和跨境电商监管仓，预计2026年启动建设，2028年投入运营。
行业分析显示，物流园区更新改造需求激增，反映出市场供需的结构性错配。第一太平戴维斯研究报告指出，2023年国内甲级仓空置率仅8.7%，而乙级仓空置率高达19.3%，设施代际差异导致明显的市场分化。普洛斯此次资产更新正是基于对长三角供应链升级需求的预判。
核心城市土地资源约束成为推动更新的关键因素。上海市规划和自然资源局数据显示，2024年全市新增工业用地供应同比下降35%，其中物流仓储用地占比不足12%，存量盘活已成为保障物流设施供给的主要途径。
回顾行业发展历程，2019-2023年是中国物流地产爆发期，电商扩张与消费升级推动市场规模从882.9亿元增长至1533.5亿元，年复合增长率达14.8%。期间金地、绿地、万科等房企纷纷跨界布局，2023年全国仓库竣工面积较2022年净增417万平方米，热点城市相继迎来供应高峰。
供应过剩问题在2024年凸显，以上海为例，世邦魏理仕数据显示当年新增仓储供应达135.5万平方米，创历史新高，但全年净吸纳量为-15万平方米，首次出现负吸纳。苏州、太仓、昆山等长三角城市同期供应亦达十年均值的4-5倍，嘉兴市场2024年新增供应107万平方米，为十年均值3倍。
市场调整态势在2025年持续显现，第一太平戴维斯监测显示，上半年全国仓储租金平均下降3.2%，华东地区部分城市跌幅超5%。但二季度市场出现积极信号，供应节奏放缓37%，空置率环比下降1.8个百分点。
"上海仓储市场正处于供应高峰尾声，预计下半年新增供应约45万平方米，同比下降44%。"世邦魏理仕中国区产业地产负责人孙洁分析，随着城市更新政策落地，制造业升级搬迁和电商前置仓优化将释放结构性需求，预计2026年租金有望企稳回升。
行业转型期，标准化产品主导市场的时代已成过去。第一太平戴维斯指出，中国物流地产正进入"质量竞争"新阶段，资本开始向三类资产聚集：核心区位高标仓、具备ESG认证的绿色物流设施、智慧化程度高的专业物流资产。
租户需求升级趋势明显，表现为"三升"特征：从乙级仓向甲级仓升级，租赁面积从分散向集中升级，设施要求从基础存储向智慧运营升级。普洛斯资产中国区副总裁熊忻恺表示："企业客户的供应链整合需求日益迫切，传统仓库已无法满足多品类、高周转、全渠道的运营要求。"
新西北物流园的客户结构变化印证了这一趋势，一期更新后引入的客户以区域总部型物流企业为主，平均租赁面积达5000平方米以上，较改造前提升2.3倍。"优质资产自然吸引优质客户，这是市场选择的结果。"熊忻恺补充道。
面对市场变化，物流企业加速战略调整。普洛斯已将新消费与跨境出海列为重点服务领域，针对潮玩、宠物经济等新赛道企业开发定制化仓储解决方案，同时为TEMU、SHEIN等跨境电商平台构建多式联运物流网络。
"物流地产是长期主义行业，赚快钱的时代已经结束。"熊忻恺强调，当前行业正经历必要的结构性调整，当供需关系回归平衡，优质资产的长期价值将重新显现。随着城市更新的深入推进，存量物流设施的改造升级有望成为行业增长新引擎。