大庸古城开业38天即修约 张旅集团与芒果文旅启动运营协议重大调整
2026年8月17日，张家界旅游集团股份有限公司（000430.SZ，以下简称“张旅集团”）发布公告，子公司大庸古城发展有限公司与张家界芒果文旅有限公司（以下简称“张芒文旅”）签订《大庸古城项目运营合作协议之补充协议》。距大庸古城7月10日正式迎客仅过去38天。
补充协议涉及开业范围、成本费用表述、资产权属与投资补偿、门票分成比例、浮动运营费提取与支付、奖励补贴考核与核算、协议终止解除后续安排等七项核心条款的全面修改。该关联交易尚需提交张旅集团股东会审议。
七项修订：从“收益共享”转向“风险共担”
对照张旅集团2025年12月3日披露的初始运营合作协议，本次补充协议的修订范围几乎覆盖了合作的全部经济接口。
开业范围从原协议的“全部核心区域”调整为“分期开业，以双方书面确认的实际交付区域为准”，以弹***付机制应对古城内部不同区块的招商与工程进度差异。成本费用表述从“据实列支”修改为“按年度预算经双方审批后执行”，将成本控制权从运营方单边管理转为双方共管。
资产权属与投资补偿条款的调整尤为关键。补充协议明确“运营期内新增不可移动资产归大庸古城公司所有，移动资产归芒果文旅所有”，补偿计算方式改为“按剩余合作年限直线折旧法核定”。门票分成比例从固定比例调整为“阶梯式浮动，依据年度客流量阈值动态调整”，浮动运营费从季度结算改为月度预提、年度清算。
上述调整的共同指向是：将初始协议中偏重“预期收益共享”的框架，转向更具防御性的“风险与成本共担”结构。
项目背景：从“人造空城”到芒果入局
大庸古城并非全新项目。据公开报道，该项目占地240亩、总投资24.43亿元，自2016年6月破土动工，2021年6月试运营。但试营业后持续亏损，2021年至2024年累计亏损超10亿元，日均购票游客一度不足20人，唯一盈利项目为停车场。央视《焦点访谈》曾将其作为“人造空城”典型予以曝光。
2025年，大庸古城进入司法重整程序。当年11月，芒果超媒、电广传媒被选定为重整投资人；12月，张旅集团、电广传媒、芒果超媒共同出资设立合资公司“张家界芒果文旅有限公司”，注册资本1.8亿元，三方各持股三分之一。合资公司负责大庸古城的提质改造与联合运营，合作期限为20个会计年度。
2026年7月10日，大庸古城以“奇幻大庸城”的新身份重新开门迎客。据运营方介绍，截至8月13日，古城总体客流已突破100万人次，营收突破1500万元。
运营方回应与市场观察
张旅集团公告称，签订补充协议旨在“更有效地整合双方资源优势，规范合作运营中的财务结算与资产处置等相关事项”。中国基金报援引公告内容报道称，补充协议“旨在优化合作运营效率，不改变既有利益分配机制，不影响公司正常经营”。
不过，市场观察人士指出，开业首月即启动大规模协议修订，在同类文旅合作项目中并不常见。初始协议签订于2025年12月，彼时双方对客流量、业态坪效、运营成本等关键变量的估算均基于模型推演，缺乏实际运营数据支撑。正式迎客后的运营数据——尽管张旅集团未在公告中披露具体数字——显然触发了双方对原协议经济模型的重新审视。
业内分析：国有文旅资产盘活的治理难题
从更宏观的视角看，大庸古城修约事件折射出国有文旅资产引入市场化运营方时面临的合约治理困境。
据文化和旅游部《2025年文化和旅游发展统计公报》，全国纳入监测的305家省级以上文旅融合重点项目，平均建设周期为6.2年，超八成项目存在不同程度的“规划-运营”脱节问题。国有文旅资产因产权属性与市场化运营之间的天然张力，在引入社会资本合作时，往往面临权责利界定不清的长尾风险。
有学者指出，当前实践中，双方倾向于在合作启动前签署框架化协议以推进项目，待实际运营数据生成后再通过补充协议进行“缺口填补”。这种“先上车、后补票”的合约治理模式虽具灵活应变优势，但每一次补充协议的谈判都是双方利益格局的重新洗牌，可能消耗本应投向运营优化的管理资源。
具体到大庸古城案例，修订后的条款至少面临三组潜在张力：成本共管与运营效率之间的平衡——年度预算审批流程可能削弱运营方对市场变化的快速响应能力；资产归属清晰化与投资激励之间的平衡——直线折旧法下的补偿标准可能抑制运营方创新试错意愿；阶梯式分成与博弈复杂度之间的平衡——客流量统计口径、数据核实方式等细节问题可能成为新的争议点。
截至发稿，该补充协议尚待张旅集团股东会审议批准。
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