2026年8月20日上午，上海市宝山区某央企开发项目售楼处，前来看房的购房者三三两两分布在沙盘周边。虽是工作日，售楼处里并不冷清。
“最近一段时间看房的人一直不少。”一位销售人员告诉记者，项目的客群结构里，置换属性十分突出——在其经手的客户中，“卖旧买新”的置换客户占比大约在七成。他留意到另一个变化：全款购房的客户占比正在稳步提升，“多数购房者主动选择控制杠杆”。
这个售楼处的场景，是当下热点城市楼市的一个切面。进入2026年下半年，随着各地楼市政策持续发力，热点城市房地产市场走出稳步修复行情。但与以往不同，这一轮回暖并非普涨，而是由真实居住需求主导下的结构性修复。
[IMG:1]“卖旧买新”激活置换链条
上海在本轮市场波动中率先企稳，被业内视为全国楼市的“晴雨表”。7月以来，上海楼市呈现出淡季不淡的态势。新房市场方面，7月成交量同比微增1%，实现年内首次由负转正。二手房市场表现更为强劲——国家统计局数据显示，上海二手房价格指数已连续反弹6个月，累计上涨2.2%。
进入8月中下旬，上海新房市场热度持续攀升。8月12日，位于青浦区徐泾板块的绿城悦海棠项目首次开盘，228套房源当天全部售罄，成交总额达16.7亿元，首开认购率约415%。8月15日，嘉定新城板块的象屿金茂满嘉开盘，认购率同样超过400%，推出的115套房源当日售罄。
“上海楼市改善性需求基础稳固。”上海中原地产市场分析师卢文曦对记者表示，当前上海楼市处于结构性复苏通道，并非全域普涨，而是呈现清晰的轮动节奏——前期每平方米10万元以上的高端改善项目率先热销，近期中端改善类产品热度攀升。在他看来，这一变化说明本轮回暖具备明确的传导性与延展性。
[IMG:2]政策精准发力，购房者趋于理性
本轮楼市回暖由政策红利驱动。7月底的中央政治局会议明确“稳定房地产市场”，为下半年楼市定下方向。8月以来，核心城市因城施策持续深化。
8月7日，北京发布楼市新政，将非京籍家庭购买五环内住房所需社保或个税缴纳年限由2年缩短至1年，同时加大公积金贷款支持力度。新政落地首周，北京新房到访、二手房带看热度显著攀升。8月20日，上海六部门联合发布“沪八条”，自8月21日起施行，涵盖优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项措施。
政策的另一面，是购房者决策的日趋理性。在上海看房已有半年的改善型购房者杨先生（化名）对记者说：“现在买房完全是出于自住需求，市场价格稳定、政策友好，找到合适的房源就可以入手。”在他看来，“楼市不会大起大落，稳是主基调，我们更看重居住实用性和未来居住的稳定性”。
[IMG:3]数据里的结构性修复
从数据来看，结构性修复的特征更为清晰。中指研究院数据显示，7月份全国重点20城二手住宅成交12.5万套，同比增长9.3%。今年前7个月，20城二手住宅累计成交88.5万套，同比增长6.1%。其中，北京、上海二手房成交规模已连续5个月实现同比增长。
新房市场同样呈现分化格局。7月份全国重点100城新建商品住宅成交面积环比下降17%，但同比增长约4%。其中，一线城市新建商品住宅成交面积同比增长14%——北京、上海、广州、深圳同比分别增长2%、17%、2%和64%。二线城市同比增长9%，苏州、南京、杭州、宁波等城市同比增长超20%。
“从今年前7个月的市场表现来看，房地产市场存量主导、K型深度分化特征清晰。”58安居客研究院院长张波对记者分析，核心城市改善型需求展现出较强韧性。但他同时指出，“现阶段市场修复更多依靠核心城市优质房源支撑，后续能否持续企稳，要看置换链条持续打通、居民购房信心进一步修复的节奏”。
[IMG:4]行业竞争转向产品力
市场结构的变化正在倒逼行业洗牌。上述宝山区项目销售人员告诉记者，当前上海新房市场分化明显：位于优质区位、开发品牌可靠、周边规划兑现度高的新盘去化速度较快，而缺乏核心价值锚点、产品力平平的项目则面临去化压力。“购房者的决策高度理性，房企之间的竞争维度也随之全面切换”。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶也观察到类似趋势——北京市场新房分化态势进一步显现，热销项目与滞销项目的差距持续拉大。
普睿数智董事长丁祖昱对此判断，当前房地产市场已全面进入“产品力竞争”新阶段——高端项目依靠稀缺资源建立优势，改善项目需通过差异化体验满足复杂需求，刚需项目则聚焦性价比与空间效率。在他看来，精准匹配客户真实居住需求的高品质产品，将成为房企立足市场的核心关键。
中指研究院数据显示，今年前5个月，30个重点城市120平方米以上新房成交占比升至48%，较去年全年提高2.3个百分点，其中120平方米至144平方米占比扩大至32%；90平方米以下房源成交占比则降至15%。新房成交进一步向改善型房源集中，这一趋势本身即是对“结构性修复”的注脚。
[IMG:5]新周期的起点
多位受访业内人士向记者表示，当前热点城市楼市已告别过去那种普涨式回暖，购房者决策更趋审慎理性，“卖旧买新”的置换需求持续升温。房地产行业正在迈入供需关系持续优化、发展质量优先的新周期。
中指研究院预计，在“控增量、去库存”导向下，新房供应或将延续缩量态势，市场修复仍将以优质供给带动的结构性改善为主。张波认为，中长期来看，房地产市场全面企稳的核心在于置换链条的打通与居民收入预期的修复。
“金九银十”即将到来。政策效应、改善型项目供应和置换需求释放，有望推动核心城市成交边际修复——但城市间及项目间的分化格局短期内仍将延续。对于这个正在经历深刻转型的行业来说，结构性修复或许不是终点，而是一个新周期的起点。
（文中杨先生为化名）
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